На вопросы наших читателей ответил председатель правления Уссурийской общественной организации защиты прав потребителей Евгений Монташов.
Состав общего имущества
Для каждого конкретного дома состав утверждается общим собранием собственников для того, чтобы определить, чем конкретно владеют жильцы и за что каждый из них в отдельности несет бремя содержания в надлежащем виде.
- Что попадает под определение общедомового имущества? Кто им может распоряжаться?
- Если коротко, то это:
- земельный участок, на котором расположен данный жилой дом, с элементами озеленения и благоустройства, объекты для обслуживания и эксплуатации МКД;
- помещения, не являющиеся частями квартир (лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи и подвалы, чердаки);
- крыши, ограждающие конструкции данного дома, инженерное, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование;
- трансформаторные подстанции и тепловые пункты, предназначенные для обслуживания дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка.
Полный перечень всего, что относится к общему имуществу, размещен в правилах, утвержденных постановлением правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года. А для каждого конкретного дома его состав утверждается общим собранием собственников для того, чтобы определить, чем конкретно владеют жильцы и за что каждый из них в отдельности несет бремя содержания в надлежащем виде.
Собственники помещений содержат общее имущество МКД за счет своих средств, но при этом они могут свободно им распоряжаться, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
- Живу на пятом этаже. Выше только чердак. Несколько лет назад все мои соседи снизу скинулись и заменили стояки отопления в своих квартирах. А у меня на тот момент не было денег. Сейчас наконец-то накопила и пошла в управляющую компанию, чтобы пригласить слесарей. Но там мне почему-то отказали. Правомерно ли это?
- Прежде всего, надо понимать, что стояки отопления относятся к общедомовому имуществу. А это значит, что просто так проводить работы по их замене коммунальщики не вправе. Требуется повод.
Им, во-первых, может стать аварийная ситуация или угроза ее возникновения. Тогда управляющая компания будет действовать в экстренном порядке, без всяких согласований с кем-либо. Но в этом случае заменят не весь стояк на этаже, а только аварийный участок.
Второй вариант - плановая работа по текущему ремонту, которая обязательно должна быть документально одобрена домовым советом. В моей практике встречались прецеденты, когда коммунальщики производили какие-либо манипуляции с общим имуществом, не имея такого разрешения и без признаков аварийности. А позже жилищная инспекция выдавала предписание - перевести расходы со статьи «Текущий ремонт» на статью «Содержание жилья». В итоге получалось, что компания потратила средства, которые могли бы пойти на ее развитие. То есть действовала в ущерб себе.
Кроме того, если нет угрозы аварии, вряд ли кто-то возьмется за столь серьезную работу во время отопительного сезона. Подобное обычно практикуется в летний период, когда система не запитана.
- Я собственник жилья в многоквартирном доме. Могу ли отказаться от услуги центрального отопления и убрать водяную батарею, а вместо нее поставить электрическую?
- В этом случае нужно вновь вспомнить о том, что в постановлении правительства РФ № 491 система отопления указана как общее имущество и выделена отдельным пунктом. А в отношении радиаторов есть нюанс: если они оборудованы запирающими устройствами и их можно в любой момент отключить от теплораспределительной сети, то это собственность владельца помещения. Если кранов нет - всего дома.
Но даже если радиатор принадлежит жильцу и он законно, безо всяких проблем его демонтирует, за отопление все равно придется платить так же, как и раньше. Дело в том, что счетчиков тепла у него в квартире, по всей видимости, нет. Кроме того, останутся стояки до запорных кранов, и нагрев труб тоже будет считаться потреблением тепловой энергии. Не так давно довелось изучать материалы дела по иску АО «УПТС» к одному из уссурийских предпринимателей. Там схожая ситуация. Поставщик ресурсов требовал, чтобы организация, у которой фактически были отключены батареи, оплатила более 68 тысяч рублей за отпущенное тепло.
Суды всех инстанций поддержали истца. Они сослались на правила, утвержденные постановлением правительства РФ № 354 от 06 мая 2011 г. «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». В соответствии с этим документом, потребитель не вправе самовольно демонтировать или отключать обогревающие элементы, предусмотренные проектной и технической документацией на многоквартирный или жилой дом, самовольно увеличивать поверхности нагрева приборов отопления, вносить другие изменения во внутридомовые инженерные системы.
- Можно ли срезать стояк отопления, если этого хотят все жильцы нашего подъезда, начиная с первого этажа и по последний? Ведь на остальные квартиры это не повлияет.
- Установка, замена или демонтаж инженерных сетей - это переустройство. Чтобы его выполнить, надо заказать проект и согласовать его не только с ресурсоснабжающей организацией, но и с жилищной инспекцией. Правда, даже если удастся оформить все необходимые документы, следует помнить, что речь идет об уменьшении размера общего имущества. А это значит, что за такое решение должны проголосовать 100% собственников помещений МКД.
Завершение переустройства подтверждается актом приемочной комиссии.
Записал Дмитрий ПРОКОПЯК.
Считают по-новому
С 1 января началось применение постановления правительства РФ «О новом порядке расчета платы за общедомовые нужды».
В соответствии с ним, все расходы за ОДН собственники будут нести пропорционально размеру общей площади квартиры, при этом количество прописанных не имеет значения.
Ранее платежи за ОДН, кроме тех домов, где владельцы помещений приняли решение рассчитываться по факту, были ограничены нормативами. Теперь же все зависит от показаний конкретных общедомовых счетчиков воды, тепла и света (если они, конечно, есть).
Новый порядок в многоквартирных домах не предусматривает погашения задолженности за ЖКУ недобросовестных соседей. Плата за отдельные коммунальные услуги в каждой квартире остается индивидуальной ответственностью собственника и распределяться на остальных жильцов дома не будет.
