Вопросы и ответы.
Как учесть расходы при продаже общей квартиры
Пример 1.
Квартира куплена с привлечением материнского капитала в общую совместную собственность за 3 300 000 руб. Продали квартиру через 2 года, в 2019 г., за 3 800 000 руб. Перед продажей выделили доли: 71/80 - мне и по 3/80 - супругу и двум маленьким детям.
Если квартира, приобретенная с привлечением материнского (семейного) капитала, находилась в собственности граждан, в том числе несовершеннолетних, меньше 5 лет (меньше 3 лет при покупке недвижимости до 01.01.2016), то доход от ее продажи облагается НДФЛ. По общему правилу такой доход можно уменьшить на сумму фактических расходов, связанных с приобретением недвижимости.
При этом расходы на покупку квартиры, приобретенной за материнский капитал, нужно делить между всеми собственниками, включая детей, пропорционально доле каждого в праве собственности на квартиру. То есть точно так же, как и доход от продажи этой квартиры.
Расходы должны быть понесены одним из родителей: владельцем сертификата на материнский капитал или его супругом (супругой). Это правило распространяется на доходы, полученные начиная с 2017 г.
К сведению. Дети вступают в гражданские правоотношения через своих родителей, которые являются их законными представителями. Декларацию от имени ребенка по месту его жительства может подать в качестве законного представителя любой из родителей
Обратите внимание: стоимость проданного имущества для целей налогообложения сравнивается с кадастровой стоимостью объекта недвижимости. И если цена в договоре меньше, чем 70% кадастровой стоимости недвижимости, для целей налогообложения будет принята кадастровая стоимость (70%).
Это правило не применяется, если кадастровая стоимость недвижимости не определена на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на нее.
Расходы при продаже доли в уставном капитале
Пример 2.
В 2019 г. налогоплательщик продал за 900 000 руб. долю в уставном капитале организации, приобретенную в 2016 г. за 70 000 руб. Нужно ли в этом случае подавать декларацию и платить НДФЛ, если на момент продажи доля принадлежала плательщику более 3 лет? Если да, то может ли гражданин уменьшить налогооблагаемый доход от продажи доли?
Декларацию подать необходимо. Доля в уставном капитале - это не имущество, а имущественное право. Поэтому при продаже долей не применяется предусмотренная п. 17.1 ст. 217 НК льгота в виде освобождения от НДФЛ доходов от продажи имущества, находившегося в собственности человека 3 года и более. Доходы от продажи доли не облагаются НДФЛ при условии, что она находилась в собственности человека более 5 лет.
При декларировании доходов от продажи доли плательщик вправе заявить имущественный вычет:
- либо в сумме фактических затрат на приобретение доли;
- либо, при отсутствии подтверждающих документов, в сумме полученного дохода, но не более 250 000 руб. за календарный год. В рассматриваемом случае выгоднее воспользоваться именно вычетом в фиксированном размере, поскольку он больше затрат на приобретение доли.
Это важно! По общему правилу у плательщиков-нерезидентов доход от продажи доли в уставном капитале российской компании облагается НДФЛ по ставке 30% в полном объеме, без уменьшения на вычеты.
Но если доля в уставном капитале принадлежала нерезиденту более 5 лет, то НДФЛ он не платит.
Когда доход считается полученным
Пример 3.
В прошлом году организация-работодатель купила у гражданина автомобиль, которым он владел менее 3 лет. Деньги по этой сделке были выплачены только в январе 2020 года. Как в этом случае подать декларацию 3-НДФЛ за 2019 г. или уже за 2020 г.? Или налог должна удержать организация, а плательщику вообще ничего делать не нужно?
Организация-работодатель при покупке имущества у работника не признается налоговым агентом и не обязана удерживать НДФЛ при выплате ему дохода по такой сделке.
То есть обязанность по уплате НДФЛ работник в таком случае должен исполнить самостоятельно и подать декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за годом выплаты дохода.
В рассматриваемом случае подать декларацию нужно только за 2020 г. Так как доход получен в 2020 г., а в 2019 г. объекта обложения НДФЛ по этой сделке не было. При этом дата заключения договора купли-продажи с организацией, для НДФЛ значения не имеет.
Можно ли получить вычет 1 000 000 руб. на каждый объект недвижимости
Пример 4.
В 2019 г. налогоплательщик продал за 1 350 000 руб. дом и земельный участок, которые получил по наследству в 2018 г. Но в договоре купли-продажи цена каждого объекта недвижимости не выделена.
При расчете НДФЛ налогоплательщик имеет право уменьшить доход от продажи имущества на расходы наследодателя на приобретение этого имущества. Если же документы, подтверждающие такие расходы, не сохранились, то можно воспользоваться имущественным вычетом в фиксированном размере.
По общему правилу вычет при продаже недвижимости предоставляется в сумме полученного от продажи дохода, но не более 1 000 000 руб. в целом.
То есть можно продать любое количество объектов недвижимости в течение года и заявить вычет по каждому. Но общий размер вычета не может превышать 1 000 000 руб. Таким образом, в данном случае плательщик может получить вычет лишь в размере 1 000 000 руб. А с 350 000 руб. придется заплатить НДФЛ. И не важно, выделены в договоре купли-продажи отдельно цена дома и цена земельного участка или нет.
Также необходимо учитывать положения Налогового кодекса, согласно которым цена продажи объекта недвижимости (при его приобретении после 01.01.2016) для целей налогообложения не должна быть ниже 70% его кадастровой стоимости. Если имущество продается в рассрочку, доход в году, соответствующем дате получения платежа, сравнивается с пропорциональной этому доходу частью кадастровой стоимости объекта на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на этот объект к покупателю
Поможет ли рассрочка платежа получить двойной вычет по сделке?
Пример 5.
В прошлом году налогоплательщик продал два нежилых помещения, полученных по наследству меньше 3 лет назад. Никаких документов, подтверждающих расходы наследодателя на их покупку, не сохранилось. По условиям договора оплата покупателем производится в рассрочку. Часть денег получено в 2019 г., а оставшиеся - в текущем.
Вправе ли налогоплательщик заявить вычет в сумме 250 000 руб. при подаче декларации и за 2019 г., и за 2020 г.?
Нет, не может. Сделка одна, и заключена она была в 2019 г. Условие о рассрочке платежа не дает права на новый вычет, даже если доход будет получен в следующем налоговом периоде по НДФЛ.
Вычет можно применить только один раз, независимо от того, в течение скольких лет налогоплательщик будет получать доход по данной сделке.
То есть воспользоваться имущественным вычетом в сумме до 250 000 руб. при декларировании доходов либо за 2019 г., либо за 2020 г. За один отчетный год необходимо будет заплатить НДФЛ с полной суммы дохода, полученного по данной сделке.
При этом необходимо учитывать положения Налогового кодекса, согласно которым цена продажи объекта недвижимости (при его приобретении после 01.01.2016) для целей налогообложения не должна быть ниже 70% его кадастровой стоимости. Если имущество продается в рассрочку, доход в году, соответствующем дате получения платежа, сравнивается с пропорциональной этому доходу частью кадастровой стоимости объекта на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на этот объект к покупателю
Можно ли доход от продажи одного объекта уменьшить на расходы, а от продажи другого - на 1 000 000 руб.
Пример 6
Продан дом и земельный участок в 2019 г. Участок куплен в 2016 г., дом оформлен в собственность в 2018 г., то есть с дохода от продажи того и другого надо заплатить налог (так как были в собственности менее 5 лет). Цена дома и цена земли в договоре продажи указаны отдельно.
Возможно ли уменьшить доход от продажи дома на расходы, связанные с его строительством, а по земельному участку заявить вычет в размере 1 000 000 руб., так как земля стоила меньше этой суммы?
Да, это возможно. При продаже в одном году двух объектов недвижимости налогоплательщик вправе по доходам от продажи одного из двух объектов заявить имущественный вычет в размере до 1 000 000 руб. а доход от продажи другого объекта уменьшить на сумму фактических расходов, связанных с его приобретением. Это официальная позиция Минфина и налоговой службы (Письмо Минфина от 08.02.2019 N 03-04-05/7687; Решение ФНС от 16.06.2017 N СА-3-9/4080@).
