Продать квартиру не всегда просто. Часто, когда дело доходит до сделки, появляются проблемы. О них корреспонденту «Коммунара» рассказала нотариус И.В. Зюзина.
Сделка без риска
- Для оформления сделки обязательно нужно, чтобы объект находился в собственности, то есть об этом была внесена запись в Единый государственный реестр недвижимости. На данном этапе могут возникнуть вопросы по поводу общей площади помещения. Было время, когда в нее то включали балкон, то нет. Если предстоит ипотечная сделка, банк строго следит за тем, чтобы размер помещения в правоустанавливающих документах совпадал с фактическим. Разночтения могут быть связаны и с перепланировкой. А значит, ее тоже необходимо узаконить.
- Получается, те, кто убрал кладовки, объединил кухню и гостиную или раздельный санузел, не смогут продать квартиру?
- Да, до тех пор, пока не будут устранены расхождения в кадастровых и правоустанавливающих документах. Придется приводить их в соответствие, и сделка, естественно, будет отложена.
Другой важный момент - поквартирная карточка (для частного сектора - выписка из домовой книги). Это документ, по которому покупатель может убедиться в том, что лиц, имеющих право найма жилого помещения, то есть права проживания в отчуждаемой квартире, не существует, либо они есть. Раньше его выдавали в МКУ «Партнер», теперь - в ООО РИЦ «Партнер». Недавно учреждение переехало с ул. Ленина, 92, на ул. Плеханова, 100. Проблема в том, что учет регистрации граждан паспортистами отменили. И «Партнер» выдаст справку лишь тем жильцам, чьи управляющие компании заключили договор с расчетно-информационным центром. Если же проверить, кто прописан в жилом помещении, не представляется возможным, то в тексте договора купли-продажи указывается статья 431.2 ГК РФ «Заверение об обстоятельствах». Таким образом продавец дает достоверные сведения, что лиц, зарегистрированных в квартире по данному адресу, кроме указанных, не существует. Покупатель же принимает на себя связанные с этим риски.
Семейные отношения
- Когда квартиру продает один из супругов (он собственник), нужно ли согласие второго?
- Если имущество было приобретено в период брака, то оно считается совместно нажитым. И естественно, необходимо согласие на сделку второго супруга. Оно оформляется только нотариально, заранее или непосредственно перед сделкой. Даже если недвижимость была приобретена женой лично в собственность, но в период брака муж существенно увеличил ее стоимость, например, сделал евроремонт или надстроил второй этаж, установил бронированные окна и так далее, то он имеет право на долю в этом имуществе. И если его согласия не будет, сделка считается оспоримой. Другое дело, когда между супругами заключен брачный договор и в нем четко прописаны права каждого на ту или иную недвижимость.
- А если в семье есть дети?
- Когда несовершеннолетний ребенок имеет долю в имуществе и является ее собственником, в обязательном порядке заключается нотариальная сделка. Если же квартира продается в кредит (расчет происходит после подписания договора и регистрации права), то требуется согласие органов опеки на отказ от возникновения залога. Обращаться за ним нужно в администрацию УГО, в 301-й кабинет на ул. Некрасова, 66.
Продажа недвижимости - непростой процесс, в нем много нюансов, поэтому продавцам обязательно следует проконсультироваться у профессионалов. Зачастую нотариальные конторы оказывают такие услуги бесплатно, также можно обратиться к риелторам, юристам или в МФЦ.
Наследство без суда
- Ирина Владимировна, идти оформлять продажу квартиры к вам или вашим коллегам обязательно?
- Как я уже упоминала, сделка нотариальная, если совершается от имени несовершеннолетнего либо недееспособного гражданина, а также если отчуждается доля в квартире и по желанию людей. В других случаях - через МФЦ, есть еще электронная регистрация в банках, таких как Сбербанк, при ипотечных сделках.
- Встречались у вас в практике какие-нибудь нетривиальные случаи?
- Конечно. Однажды квартиру продавала жена, муж у нее давно умер, но жилплощадь они покупали в браке. То есть основание для регистрации права - договор купли-продажи или договор мены. В таком случае супруга сначала должна получить свидетельство о праве на наследство на 1/2 долю, поскольку независимо от того, что она является титульным собственником, доля ее мужа в этом имуществе предполагается, а значит, на нее могут быть наследники.
Случаи, когда люди приходят продавать, а оказывается, что сначала надо оформить наследство, нередки. Нотариусам приходится быть очень внимательными, чтобы все предусмотреть, ведь за свои действия они несут материальную ответственность.
Вообще, люди должны знать: когда происходит в семье несчастье, уходят из жизни родные, в течение шести месяцев с даты смерти нужно подать заявление на наследство. Многие, особенно представители старшего поколения, этого не делают. Могут, например, продолжать возделывать земельный участок, думая, что он всегда принадлежал им и так будет впредь. На самом деле его нужно переоформить, то же самое касается квартир. Если гражданин совместно с умершим прописан не был и фактически наследство не принял, а время упустил, ему придется обращаться в суд.
- В последнее время через нотариальную контору проходит много сделок с недвижимостью?
- Достаточно, они составляют примерно 40% от общего количества дел. При этом больше продают, чем покупают, особенно земельных участков, бесплатно предоставленных многодетным гражданам. А поскольку там общедолевая собственность с детьми, то без нотариуса не обойтись.
Ольга ЛЕОНТЬЕВА.
Согласно ст. 35 Федерального закона № 360-ФЗ в редакции от 3.07.2016 г. нотариусы совершают 32 нотариальных действия:
- удостоверяют сделки;
- выдают свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;
- налагают и снимают запрещения отчуждения имущества;
- свидетельствуют верность копий документов и выписок из них, подлинность подписи на документах и верность перевода с одного языка на другой;
- удостоверяют факт нахождения гражданина в определенном месте;
- принимают на хранение документы;
- регистрируют уведомления о залоге движимого имущества;
- предоставляют документы на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- выдают свидетельства о праве на наследство;
- предоставляют документы на государственную регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей и др.
