Эксперты подсчитали, что выгодней всего сдавать жилье в Москве и Санкт-Петербурге. А мы по просьбе читателей «К» выясняем, как и где выгодней снять квартиру в Уссурийске.
Об этом наш разговор с Александром Григорьевым - агентом по недвижимости и юристом компании «Мегаполис-Н».
- Можно ли как-то оценить количество квартирантов в нашем городе, хотя бы примерно? Каков их возраст, социальный статус?
- В данный момент в активном поиске на весь Уссурийск наберется около 100 человек. Назвать же общее количество квартирантов не представляется возможным, но счет идет на тысячи. Они есть практически в каждой многоэтажке. В больших домах, например 70- и 90-квартирных, снимают даже не по две-три, а по 10-15 квартир.
Среди нанимателей много людей семейных, в возрасте от 35 лет до 40. Также поисками съемного жилья озабочены студенты. Но после строительства кампуса ДВФУ на о. Русском их в нашем городе поубавилось. Зато добавились соотечественники из бывших союзных республик - Узбекистана, Киргизии, Таджикистана и других. В последние годы к нам едут командированные - специалисты, задействованные на строительстве газопровода. Жилье им снимают работодатели. Люди в возрасте обращаются редко, в особых обстоятельствах, если по каким-то причинам утратили жилье.
- Кроме квартир, что еще сдают в аренду в Уссурийске?
- Давайте сразу определимся с понятиями. Если речь идет о коммерческой недвижимости, то есть офисах, павильонах в административных зданиях, торговых центрах, каких-либо складах, то эти помещения и объекты, действительно, сдают в аренду и арендуют. Если же мы говорим о жилой недвижимости, то в таком случае следует употреблять термины «наем», «наймодатель» и «наниматель».
Что касается аренды, то в Уссурийске сложилась следующая практика: коммерческие площади их владельцы стараются сдавать сами. Обычно для этого вывешивают баннеры на фасадах зданий. Если же кто-то сдает гаражный бокс в ГСК, то ему будет проще, быстрей и результативней расклеить объявления в своем микрорайоне.
- А частные дома, коттежди сдают?
- Бывает, но к нам с этим не обращаются. Иногда звонят, предлагая жилье без услуг за 5-7 тыс. руб. в месяц. Но желающих на него практически нет. Сегодня люди во всем стремятся к комфорту и готовы за него платить.
- Правило, что квартиры в центре дороже, чем в спальных районах, в Уссурийске срабатывает? Каков разброс цен по микрорайонам?
- Центр есть центр, ему всегда отдают предпочтение из-за наличия развитой инфраструктуры, доступности транспортного сообщения, поэтому наем жилья здесь, конечно, дороже. По самой скромной цене можно снять жилье в микрорайоне Южном. Чуть дороже или примерно на одном уровне обойдется наем квартиры на слободе, ул. Ленинградской и на 5 км. Из спальных районов самым дорогим остается Междуречье. Там квартиры новой планировки с ремонтом в относительно свежих домах или новостройках.
По сравнению с краевой столицей уровень цен в Уссурийске гораздо ниже, иногда в разы. Если «однушку» в нашем городе сдают за 15 тыс. руб., то во Владивостоке - за 30 тысяч.
- Стоимость найма жилья меняется год от года?
- В динамике цен с 2017-го по 2019-й наметилось снижение, где-то на 20-30%. Связано это с уменьшением спроса. Производств в нашем городе больше не становится, а значит, не требуются новые рабочие руки, да и набор абитуриентов в Школу педагогики сильно сократился. То есть приезжих меньше, чем было еще 10 лет назад. А коренное население уже успело обзавестись собственными «квадратами».
- Назовите, исходя из своего опыта, самый длительный и самый короткий срок найма жилья.
- Некоторые люди, бывая в нашем городе проездом, снимают квартиру на сутки-двое, кто-то занимает понравившуюся жилплощадь на 10 и более лет. Но в среднем квартиры снимают на 2-3 года.
- У меня есть знакомая, которая купила квартиру в строящемся доме в ипотеку. Потом, когда пятиэтажку достроили, стала сдавать свою новую недвижимость, а полученными от квартирантов деньгами погашает кредит в банке. Это жизнеспособная схема?
- Вполне. Такие инвестиции в будущее делают многие клиенты, около 50% из них - военнослужащие. Выплатив с помощью средств квартирантов кредит банку, они в дальнейшем начинают получать чистую прибыль. Или перестают сдавать жилье, расселяя туда подросших детей.
- Еще одна приятельница жаловалась на жильцов, которые частенько задерживают плату за ее гостинку и уже не раз конфликтовали с соседями из-за пристрастия к большим компаниям и громкой музыке. Как найти ответственных нанимателей, которые будут рассчитываться вовремя и не станут устраивать в съемной квартире шумных вечеринок?
- От недобросовестных квартирантов никак не застрахуешься. Можно, конечно, по максимуму прописать свои требования к ним в условиях договора. И если наниматель их не выполнит, расторгнуть с ним отношения в одностороннем порядке.
Хорошо еще поддерживать отношения с соседями, чтобы они сигнализировали в случае возникновения конфликтов с временными жильцами. Ведь каждый день ходить и проверять, как они себя ведут, не будешь. Время, когда владелец может наведаться в свою квартиру с проверкой, прописывается в договоре, обычная кратность визитов - 1-2 раза в месяц.
- Сколько берут риелторы, подыскавшие оптимальный вариант для квартирантов?
- Стоимость своих услуг агентства взимают с нанимателей единовременно при подписании договора. Обычно это 50% от ежемесячной стоимости найма. Наймодатель не платит ничего. В дальнейшем стороны сами ведут расчеты между собой.
- Квартиранты нынче привередливые?
- В большинстве своем наниматели рассчитывают на минимум мебели и бытовой техники, то есть, чтобы в квартире были спальные места, холодильник и стиральная машина. Суперремонта не требуют, но и со своей мебелью уже давно не ездят. Главное пожелание клиентов - найти им квартиру как можно дешевле.
Если хотят, ремонт делают сами. По договоренности с хозяевами и в счет оплаты за наем.
- В крупных российских городах появилась практика: собственное жилье люди сдают, а сами снимают другое, например, поближе к месту работы. Для уссурийцев это характерно?
- Нет, у нас не такие уж большие расстояния.
- Вам встречались люди, которые всю жизнь живут на съемных квартирах и даже не планирует покупать собственную?
- Есть такие, хоть и не много. Как правило, «вечные квартиранты» не трудоустроены официально или получают зарплату в конверте. В связи с чем не могут взять ипотеку и приобрести жилплощадь.
- А как быть с налогами? Ведь тот, кто сдает квартиру, получает дополнительный доход.
- Об этом вам лучше расскажут в налоговой инспекции. Но если человек сдает несколько объектов (есть в Уссурийске и такие), то ему выгодней воспользоваться патентом.
По словам специалистов Межрайонной инспекции ФНС № 9, гражданин, сдающий свое имущество в наем, самостоятельно рассчитывает и уплачивает НДФЛ, если заключил договор найма с физическим лицом, которое не является налоговым агентом, то есть не зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя.
К облагаемым доходам наймодателя имущества относятся суммы платы за наем; стоимость неотделимых улучшений, например ремонта переданного в наем имущества. А также суммы возмещения нанимателем оплаты коммунальных услуг, стоимость которых не зависит от фактического использования помещения (например, отопления).
Если наймодатель является гражданином РФ, его доходы по договору найма имущества облагаются НДФЛ по ставке 13%.
Доход от сдачи имущества в наем нужно задекларировать. Для этого надо заполнить и представить в налоговый орган по месту учета декларацию 3-НДФЛ. Срок ее подачи - не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.
Декларацию можно подать лично или через представителя непосредственно в налоговый орган, через МФЦ, направить почтовым отправлением с описью вложения или представить в электронной форме, в том числе через личный кабинет налогоплательщика. Нарушение срока подачи декларации влечет наложение штрафа.
Исчисленную сумму налога необходимо перечислить в бюджет не позднее 15 июля года, следующего за годом, в котором получен доход от сдачи имущества в наем.
Ольга ЛЕОНТЬЕВА.
Фото автора.
