На вопросы наших читателей, касающихся смены управляющей компании, ответил председатель правления Уссурийской общественной организации защиты прав потребителей Евгений Монташов.
Председатель правления Уссурийской общественной организации защиты прав потребителей Евгений Монташов:
- Многие уссурийцы недовольны качеством работы управляющих компаний. Коммунальщики плохо чистят снег, не следят за порядком в доме, ошибаются в расчетах. При этом замечания не устраняются. В таком случае жильцы могут сменить управляющую компанию.
После того как принято решение о расторжении соглашения с «управляйкой», необходимо выбрать новую организацию, которая будет заниматься содержанием дома. Самый главный источник информации для анализа деятельности УК на данный момент - это государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) на портале dom.gosuslugi.ru.
- Из-за безответственности наших коммунальщиков хотим перейти в новую «управляйку». Но боимся, как бы не прогадать. На что следует обратить внимание?
- Самый главный источник информации для анализа деятельности УК на данный момент - это государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) на портале dom.gosuslugi.ru. Если речь идет о конкретной организации, то надо открыть ее лицензию и посмотреть, какие дома находятся у нее в управлении.
Один из основных негативных показателей - в реестре множество домов, которые ненадолго приходят в компанию и очень быстро с ней расстаются. Такая «карусель» говорит о том, что коммунальщики нацелены на то, чтобы в течение какого-то времени собирать деньги с собственников, но не используют их на нужды МКД. Не буду скрывать, еще встречаются проходимцы, которые живут за счет таких манипуляций.
Кроме того, в ГИС ЖКХ надо обратить внимание на то, публикует ли организация свою финансовую отчетность. Она должна быть обязательно, добросовестным предпринимателям скрывать нечего. Если же данных нет или их разместили в урезанном виде - есть повод серьезно задуматься. Ведь это значит, что деньги со счетов списываются, а куда они уходят - не ясно.
Но по моему личному мнению, основной критерий для принятия решения о целесообразности перехода под крыло новой «управляйки» - сарафанное радио, создающее компании репутацию. Найдя в ГИС ЖКХ список домов, которые организация обслуживает, всегда можно прийти к ним во двор и побеседовать с собственниками помещений, узнать их отзывы.
Но обязательно надо учитывать, что в каждом доме существует группа людей, которая «за» управляющую компанию, а есть своего рода оппозиция. Думаю, будет правильным пообщаться не с одним, а с несколькими жильцами. Пожалуй, это самый верный способ, чтобы составить свое личное мнение.
- На общем собрании собственников мы приняли решение перейти в другую УК. Подготовили документы. А когда в декабре случился серьезный снегопад, двор остался неубранным. Руководство прежней компании заявляет: «Вы от нас ушли, какие теперь претензии?» А в новой говорят, что еще не приняли под управление наш дом. Где искать правду?
- В данной ситуации лукавит «старая» УК. Изменения в лицензии вносятся не ранее первого числа следующего за собранием месяца. То есть, если снег выпал 23 числа, как это было в декабре, заняться уборкой обязаны работники именно этой организации. Ведь дом пока еще находится в их ведении.
А чтобы наверняка убедиться, под чьим управлением ваш дом, достаточно открыть данные в ГИС ЖКХ.
Конечно, есть и нюансы. Например, может потребоваться дополнительная проверка документации, что затянет сроки перехода на два или более месяцев. Но как бы там ни было, безнадзорным дом оставаться не может.
- Приглядываемся к новой управляющей компании. Вроде бы отзывы о ней хорошие. Но смущает то, что ребята работают не так уж и давно, еще не обзавелись ни транспортом, ни специалистами. Есть ли смысл к ним переходить?
- Вопрос наличия собственной техники и нанятого персонала - это не тот критерий, по которому следует оценивать организацию.
Например, в ГИС ЖКХ всегда можно посмотреть количество сотрудников в УК. Но даже если у нее в штате числится 2-3 человека, это ни о чем не говорит, так как не является показателем того, что работа не ведется. Возможно, деятельность компании оптимизирована на основании договоров с подрядчиками из сторонних предприятий.
Опять же, в штате может числиться и 50 человек, и 100. И это тоже не всегда хорошо. Ведь платить зарплату придется им всем. Поэтому не исключено, что если штат необоснованно раздут, то жалование сотрудникам начнут выдавать в ущерб необходимым для МКД работам. И в конечном итоге заплатят за все собственники жилья.
Правильнее будет обратить внимание на бухгалтерскую отчетность УК, проанализировать ее в сравнении с прошлыми периодами. Если идет уверенный рост доходов и расходов, значит, руководство оптимизировало свою деятельность, наладило взаимоотношения с подрядчиками. К сожалению, годовой баланс можно найти не за все годы. И это настоящая проблема.
- На общем собрании мы всем домом решили, что для скорейшего проведения текущего ремонта в подъездах будем собирать деньги сверх установленной ранее суммы. Через год перешли под управление новой компании. И тут вдруг выяснилось, что собранных средств хватает на приведение в порядок только одного подъезда, хотя по нашим подсчетам это не так. Получится ли предъявить претензии прежней УК?
- Взыскание денег со старой управляющей компании - непростой вопрос. Специалистов по нему не так уж и много. Но первое, на что они смотрят, - как эти вопросы оформлялись документально. Если все было подкреплено решением общего собрания, денежные средства проходили по отдельной статье, есть отчеты, которые подтверждают выполнение работ, то шансы отстоять свою правоту возрастают многократно. Это вполне реальная практика.
Если же договором управления не предусмотрено разделение денежных средств по различным статьям, в том числе на содержание компании, текущий ремонт жилья, управление, или сказано, что все собранные средства идут непосредственно в распоряжение управляющей компании, то юристам придется сильно постараться.
Вообще, вопрос взыскания финансов сложный и решить его с наскоку вряд ли получится. К каждой ситуации требуется индивидуальный подход. Здесь очень много нюансов. Надо смотреть, как заключен договор управления. Осуществляет ли совет дома контроль за деньгами собственников? Каким образом оформлялись эти добавочные сборы, если они были? Указывались ли дополнительные строки в квитанциях? Важно, чтобы с самого начала все было грамотно оформлено.
Ответ на каждый из вышеперечисленных вопросов позволит понять, можно вернуть деньги или нет. Вероятно, что в некоторых случаях придется привлекать экспертов, доказывать, что услуги не были оказаны в полном объеме.
В моей практике есть реальный пример, когда по документам управляющей компании текущий ремонт МКД значился завершенным, а деньги списаны. Но независимая экспертиза доказала, что стоимость работ явно завышена. И эту разницу суд взыскал в пользу собственников.
Записал Дмитрий ПРОКОПЯК.
