По данным консалтинговой компании «Консан», чьи специалисты, помимо регистрации сделок с недвижимостью, занимаются и ее оценкой, в декабре 2018 года стоимость квартир в Уссурийске на вторичном рынке жилья по сравнению с летом выросла на 8-10%. В новостройках жилые помещения без отделки практически не подорожали. Все потому, что такие предложения значительно превышают спрос. А вот «первичка», как говорится, под ключ, то есть с ремонтом, прибавила к стоимости в среднем те же 10%.
- На однокомнатные - самые ходовые - цены повысились даже больше, до 15%, - уточнил председатель Уссурийской гильдии риэлторов, генеральный директор ООО «Риэлт-Сервис» Андрей Пак. - Сейчас сделок немного, в основном работаем с заделом, оставшимся с прошлого года. Это обычная ситуация, тем более опять колеблется курс доллара. Рынок недвижимости немного просел.
- Андрей Миронович, за каким жильем сегодня охотятся покупатели?
- Буквально на днях у нас появилось несколько новых клиентов, и всем нужны небольшие и недорогие квартиры стоимостью в пределах 1,5 млн рублей. На более просторное жилье желающих нет. Однако за эти деньги что-то приобрести трудно. Разве что «гостинки», комнаты в бывших малосемейных домах либо жилье где-нибудь на окраине Уссурийска, без услуг и в плачевном состоянии.
- Что больше в ходу, «первичка» или «вторичка»?
- Основная масса покупателей, приобретая квартиры в новостройках, как правило, стремится избавиться от старого жилья и выставляет его на продажу. Поэтому в настоящее время вторичный рынок по количеству предложений даже опережает первичный. Тогда как в начале 2018 года, а также в 2017-м ситуация была обратная. Если рубль не будет падать, то цены на недвижимость должны снижаться или же останутся на том уровне, что и сейчас.
- Получается, новостроек стало меньше?
- Да, особенно по сравнению с 2015-2016-м годами. Почему? Все просто: темпы строительства регулируются спросом. Ни одна компания не будет возводить жилье, если не сможет его продать.
А население в нашем округе на протяжении последних лет стабильно составляет около 200 тысяч человек. Прирост, если и есть, то счет в лучшем случае идет на сотни. Тогда как застройщики ежегодно сдают в эксплуатацию в разы больше квартир. Тем более и ветхое жилье в 2018-м не расселяли.
Да и привлекательность нашей территории сегодня другая. Раньше в Уссурийске действовало много крупных предприятий (сахзавод, мелькомбинат, кожкомбинат, кислородный завод, фабрика «Работница» и другие), дислоцировались десятки воинских частей, готовило кадры УВВАКУ. Сейчас упор идет на сельское хозяйство, что, конечно, важно, но количество рабочих мест в КФХ и, например, на авторемзаводе не сравнить.
Думаю, скоро застройщики начнут отдавать предпочтение малоэтажному строительству. 5-, 9-, 12- и так далее -этажки - прошлый век. По нынешним временам цена за квадратный метр в них должна быть минимальной, а оснащение лифтами, лампочками в подъездах с датчиками движения, домофонами и др. - обязательным.
Малогабаритных квартир строится не так много. Если взять стоимость «квадрата» по 50 тыс. руб., то за «однушку» площадью 30 кв. м
придется выложить 1,5 млн руб., плюс затраты на ремонт. Так и набегает два - два с лишним миллиона. Конечно, здесь может выручить ипотека, но приезжему ее не дадут. Разве что контрактники благодаря сертификатам и военной ипотеке спокойно приобретают жилье.
- Процент «ипотечников» велик?
- Только 20% покупателей рассчитывается за приобретенную квартиру сразу, остальные оформляют ипотеку. Причем прямых продаж среди общего количества сделок мизер, например, с теми, кто переезжает в Уссурийск на ПМЖ, всего два процента. А тех, кто накопил деньги и хочет купить жилье, вообще единицы.
В основном мы работаем с так называемыми цепочками. Это обиходное название альтернативной сделки. То есть операции, в которой одно лицо приобретает недвижимость у второго, второе у третьего и так далее. Причем один из них хочет, допустим, продать свою «двушку», чтобы потом купить «трешку» с доплатой. Причина возникновения «цепочек» - отсутствие у горожан свободных денег.
- Кого на рынке недвижимости больше, продавцов или покупателей?
- Спрос практически всегда ровный, но количество предложений на рынке сегодня значительно его превышает.
Поэтому риэлторские агентства, как правило, работают не на покупателя, а на продавца. Ведь любой человек может зайти на «Фарпост» и самостоятельно подыскать себе приемлемый вариант. Хотя довольно много людей все-таки предпочитают обращаться к специалистам, опасаясь подвоха со стороны продавцов.
- Их сомнения оправданны?
- Приватизация в России началась в 1992 году. И далеко не все граждане включали в нее своих детей. Теперь они, выросшие и до сих пор прописанные в квартире, могут предъявить права на эту жилплощадь. Много нюансов с наследованием недвижимости, да и мошенники не дремлют.
В Америке, например, работают специальные титульные агентства, которые проверяют всех прошлых жильцов, то есть историю квартиры, ликвидность. Страхование титула права собственности у них закреплено на законодательном уровне, примерно как в России ОСАГО. У нас, к сожалению, такого нет, и проверкой квартир «на чистоту» занимаются юристы, риэлторы. Хотя больше половины покупателей самостоятельно идут и оформляют сделки.
С «первичкой», конечно, проще - тут всего лишь требуется убедиться в надежности застройщика. Но если приобретать квартиру на вторичном рынке или в другом регионе, то я бы и сам обязательно обратился к специалистам. Хотя это личное дело каждого, многие покупатели хотят сэкономить.
- Андрей Миронович, среди ваших клиентов есть иногородние?
- Да, из Владивостока, Хабаровска. Одни хотят приобрести, другие продать жилье в нашем городе. В Уссурийск предпочитают переезжать приморцы из малых городов, сел. Наряду с УГО покупателей привлекают Находка и Артем.
Если к нам обращаются люди, желающие купить квартиру в другом регионе или за границей (такие тоже есть), мы «передаем» их нашим партнерам или коллегам по месту.
- Каков разбег цен на недвижимость сейчас?
- На первичном рынке стоимость «квадрата» без отделки колеблется от 40 до 80 тыс. рублей. В квартирах с хорошим ремонтом, меблированных может доходить и до 100-120 тыс. руб.
- А на ИЖС спрос есть?
- У нас специфический город, индивидуальные дома люди предпочитают строить сами. Хотя продается их достаточно много, через агентства их покупают редко. Причем продавцы порой уступают до 50% от изначально объявленной цены.
Ольга ЛЕОНТЬЕВА.
